Понижение кадастровой стоимости

В соответствии с п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится оценка земель, которая представляет собой комплекс действий уполномоченных органов государственной власти.

Кадастровая оценка стоимости земли в Москве и МО определяется по специальной методике и может исчисляться лишь для тех участков, которые занесены в земельный кадастр. Для этой процедуры применяется так называемая методика «массовой оценки», суть которой заключается в следующем. Цена объекта исчисляется исходя из средних показателей цены в каждом квартале по состоянию на определенную дату. Целью является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости, относящихся к некоторой юрисдикции, в целях исчисления поимущественного налога. Обозначенная выше проблема стала особенно актуальной с 1 января 2013 года, когда в Москве и Московской области была проведена реформа кадастровой оценки стоимости недвижимости. В рамках реформы Правительством Москвы были приняты Постановления от 27.11.2012 г. N 670-ПП и N 669-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель внутригородских муниципальных образований, включенных в состав территории города Москвы в результате изменения границы города Москвы". На практике кадастровая цена зачастую бывает занижена или повышена, в силу этого она может сильно разниться с рыночной. Между тем, согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной цены участка его кадастровая цена устанавливается такой же.

На практике немалое удивление вызывает тот факт, что разную кадастровую стоимость могут иметь участки расположенные рядом друг с другом. Не секрет, что самая дорогая земля находится в столице, тем не менее, разница в цене земель в разных районах Москвы значительна. Это обусловливается такими факторами как развитая инфраструктура, транспортная обеспеченность, экологическая обстановка.

Кроме того, хотя кадастровая цена и является оценочным понятием (то есть для ее определения должны привлекаться независимые оценщики), результаты самостоятельных оценочных исследований, организованных землепользователями показывают, что их земельные участки могут иметь более низкую или высокую рыночную цену, чем по данным кадастрового учета.

Стоит отметить, что размер суммы определяет экономическую эффективность использования земель, а также затрагивает затраты связанные с использованием, приобретением, отчуждением земель. Так, например, кадастровая стоимость необходима при определении размера оплаты по договору аренды за использование участка, а также при определении выкупной стоимости и исчислении налога. Кроме того, оценка проводится в рамках реализации Налогового кодекса РФ, положения которого предусматривают исчисление налогооблагаемой базы в рамках кадастровой цены объекта.

Данная процедура проводится по распоряжению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, в своей основе она имеет два важных показателя: целевое назначение и вид функционального использования участка земли.

Например, в городе Москва очередная оценка земли проведена в 2012 году, и ее результаты официально опубликованы на сайте Правительства Москвы и вступили в силу 01.01.2013 г. Кадастровая стоимость земельного участка отображается в его паспорте. Кроме того, существует возможность посмотреть ее на официальном сайте Росреестра и в районном отделении Роснедвижимости.

Итоговые результаты государственной оценки земли вносятся в Государственный кадастр недвижимости и остаются неизменными до получения результатов следующей. Разумеется, за исключением тех случаев, если землепользователь не собирается оспаривать результаты. Законом об оценочной деятельности предусмотрено два механизма защиты прав землепользователей: досудебный и судебный порядок. В рамках досудебного порядка защиты прав, заинтересованное лицо может обратиться в течение шести месяцев со дня внесения информации о земельном участке в ГКН в территориальные комиссии Росреестра.

Оспаривание результатов оценки

Для проведения процедуры оспаривания Министерство экономического развития РФ разработало специальный регламент, в котором закреплены положения, касающиеся состава комиссии, процедуры рассмотрения заявлений и проч. Регламент прописан в Приказе от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Интересен тот факт, что за первые пять месяцев работы в 2013 году комиссия на территории г. Москвы не удовлетворила ни одного заявления об оспаривании с снижении результатов кадастровой оценки и лишь в конце мая указанная комиссия удовлетворила 9 заявлений заинтересованных лиц об уменьшении (понижении) стоимости участка. Указанные комиссии обладают правом пересмотреть стоимость в том случае, если необходимо утвердить ее новый размер.

Законодатель предусматривает только два возможных основания пересмотра и снижения кадастровой оценки земли:

• Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении стоимости.
• Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной цены на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая.

В первом случае, заинтересованное лицо должно документально подтвердить, что при проведении работ по оценке участка были использованы недостоверные сведения и уже на основании решения комиссии процедура проводится повторная. Второе основание предусматривает необходимость независимой оценки рыночной стоимости земельного участка. Комиссия анализирует результаты независимой экспертизы и если они соответствуют установленным требованиям, принимает решение об установлении стоимости участка в размере рыночной, не зависимо от того будет ли в данном случае рыночная ниже или выше оспариваемой кадастровой.

Заявление об оспаривании вновь определённой цены рассматривается специализированными комиссиями в течение одного календарного месяца. Таким образом, существует возможность в короткие сроки пересмотреть без судебного разбирательства незаконно определенную стоимость участка в административном порядке.

Оспаривание в Арбитражном суде

Однако законодатель предусмотрел еще один способ защиты прав землепользователей - судебный порядок посредством обращения в арбитражный суд. (ст.24.19 Закона об оценочной деятельности). Обратиться в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра и снижения стоимости участка возможно, если решение, принятое комиссией не удовлетворяет заинтересованное лицо, но обязательным условием является соблюдение досудебного порядка. В противном случае суд вправе оставить исковое заявление без движения. Важно помнить о сроках обращения в суд. Оспорить результаты оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости дает возможность снизить налоговую нагрузку на заинтересованное лицо, снизить арендные платежи, снизить плату за снятие запрета на строительство, а также снизить выкупную цену участка.