Договора аренды

Договора аренды наряду с договорами купли-продажи являются одним из главных договоров гражданского права.

В § 1 гл. 34 (ст. ст. 606 - 625) Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определены общие положения об аренде.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 607 ГК РФ В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 625 ГК РФ устанавливает, наличие отдельных видов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества, таких как

прокат - § 2 гл. 34 (ст. ст. 626 - 631) ГК РФ
аренда транспортных средств - § 3 гл. 34 (ст. ст. 632 - 649) ГК РФ
аренда зданий и сооружений - § 4 гл. 34 (ст. ст. 650 - 655) ГК РФ
аренда предприятий - § 5 гл. 34 (ст. ст. 656 - 664) ГК РФ
финансовая аренда (лизинг) - § 6 гл. 34 (ст. ст. 665 - 670) ГК РФ

Указанные нормы ГК РФ устанавливают основные права и обязанности сторон договора аренды.

Рассмотрению споров, связанных с договорами аренды, посвящен большой практический раздел деятельности арбитражных судов.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выработанны рекомендации при разрешения споров, связанных с арендой, сформулированные в информационном письме от 11 января 2002 г. N 66.

Как правило, при разрешении таких дел, судами рассматриваются следующие вопросы, оказывающие существенное влияние на разрешение спора:

Установление фактов заключения, передачи и пользования арендатором имуществом;
Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества;
Предоставление одного и того же имущества в аренду нескольким лицам одновременно;
Признание договора аренды незаключенным или недействительным по причинам:

не соответствия описания объекта аренды документам учета;
не согласование предмета аренды;
передачи в аренду неуполномоченным лицом и т.д.

Оценка возможности сдачи в аренду объекта незавершенного строительства, доли имущества, части помещения, вновь созданного недвижимого имущества;
Государственная регистрация договора аренды и дополнительных соглашений;
Срок действия договора аренды;
Государственная регистрация прекращения договора аренды;
Случаи ограничения прав арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок;
Порядок уведомления арендатора о прекращении договора аренды;
Виды арендной платы, момент возникновения и прекращения обязанностей по ее внесению и способы ее определения;
Право на взыскание неосновательного обогащения и его размер;
Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды, вторичной субаренды;
Применение норм Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ во взаимосвязи к договорам аренды земельного участка;
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества;
Последствия смены сторон в договоре аренды;
Досрочное расторжение договора аренды по требованию одной их сторон.

В последнее время все чаще в практике стали возникать проблемы понуждения арендодателя к заключению договора аренды, а также защиты преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. При этом зачастую права арендатора нарушаются не только арендодателем, но и другим заинтересованными лицами.

В данной категории дел правильное определение предмета спора, а также всего круга участников, позволяет оценить возможности по восстановлению нарушенного (нарушаемого) права и выбрать эффективный способ защиты.

На основе сложившихся позиций арбитражных судов по арендным отношениям можно сделать ряд выводов:

Права и обязанности по договору аренды возникают как с момента его заключения, так и с момента передачи арендатору объекта аренды;
Акт органа государственной власти (органа местного самоуправления) является основанием для заключения договора аренды, однако сам по себе арендных правоотношений не порождает;
Признание незаконным распорядительного акта государственного органа о предоставлении арендатору земельного участка является основанием для признания договора недействительным, но не является основанием для его расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ);
Постановление правительства субъекта РФ об обеспечении расторжения договора аренды само по себе не влечет его расторжения;
Право арендатора государственного или муниципального имущества не может быть прекращено путем принятия соответствующим органом ненормативного акта об отмене ранее принятого акта, являющегося основанием для возникновения права аренды, или издания ненормативного акта о передаче этого же предмета в аренду иному лицу;
Предоставление имущества в пользование по гарантийному письму квалифицируется судами как внедоговорные отношения по аренде;
Если по договору на хранение передается имущество с правом его эксплуатации хранителем за плату, то такой договор квалифицируется как договор аренды и к нему применяются нормы гл. 34 ГК РФ;
Договор аренды квалифицируется как договор хранения, если арендодатель обязался обеспечить сохранность имущества арендатора. Соответственно, в данном случае применяются нормы о хранении.
Если по договору хранения сумма оплаты зависит от площади используемого помещения, то такой договор признается договором аренды и нормы о хранении к нему не применяются;
Договор о предоставлении во временное владение и пользование рабочих мест в определенном нежилом помещении является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды данного помещения;
Если договором предусмотрена передача имущества во временное владение и пользование, но вместо арендной платы установлено условие об уплате выкупной цены, то данный договор является договором аренды, а не договором купли-продажи с отсрочкой платежа;
Договор простого товарищества, согласно которому одна сторона вносит вклад в виде недвижимого имущества, а вторая предоставляет денежные средства и оборудование для его ремонта, оплачивает коммунальные услуги, а также выполняет работы для нужд другой стороны, является притворной сделкой, прикрывающей арендные отношения, если нет доказательств, подтверждающих волю его участников совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели;
Договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды;
Соглашение сторон, предусматривающее освобождение арендатора от внесения платы за пользование имуществом, квалифицируется как договор безвозмездного пользования;
Договор может содержать условия о внесении арендной платы и об оплате самого права аренды. Такой договор является смешанным и содержит признаки договора аренды и купли-продажи;
Условия о периодической арендной плате и об оплате права на заключение договора, включенные в договор аренды, квалифицируются как условие об арендной плате состоящей из двух частей - единовременного платежа и периодической платы;
Договор продажи права на заключение договора аренды имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, признается смешанным, содержащим элементы предварительного договора аренды и купли-продажи;
Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества у конкретного страховщика нарушает Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции";
Если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован, то в срок непрерывного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включается период с начала пользования имуществом по договору до госрегистрации договора;
При утрате (уничтожении) арендуемого имущества ст. 622 ГК РФ, устанавливающая обязанность возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды, не применяется;
Если договор аренды прекратил действие, а арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе взыскать убытки в размере рыночной ставки аренды указанного имущества, определенной результатами экспертизы;
Если после расторжения договора аренды арендатор принял арендованное имущество на ответственное хранение и уведомил об этом арендодателя, а последний не предпринял мер для возврата такого имущества, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость расходов по его содержанию.

Также к данному разделу можно отнести Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».